Oznacza, to że transakcje dotyczące mieszkań z rynku pierwotnego nie są objęte PCC. W życie wejdą jednak zmiany w zakresie PCC przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego. Nabywając pierwsze mieszkanie z rynku wtórnego przysługiwać będzie zwolnienie z obowiązku zapłaty PCC w wysokości 2%. Zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego Pan Piotr prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem VAT. Wynajmuje również mieszkanie prywatne na cele mieszkalne, które korzysta ze zwolnienia przedmiotowego w VAT (art. 43 ust. 1 pkt 36). W miesiącu czerwcu 2021 r. kwota najmu wyniosła 2.000 zł. Wówczas w JPK_V7 pan Piotr wpisuje w P_10 m.in. kwotę 2.000 zł. Wprowadza ona mechanizmy, które pozwalają na szybsze usuniecie lokatora z lokalu. Trzeba jednak spełnić pewne warunki, by umowa była ważna. Umowa najmu okazjonalnego musi zostać wykonana w formie aktu notarialnego. Umowa notarialna wynajmu mieszkania musi powstać w formie pisemnej oraz posiadać załączniki, które przewidują przepisy. Przeważnie kaucja stanowi równowartość czynszu za okres od miesiąca do trzech. Nie może wynosić więcej niż czynsz za rok [LJ (P1] . Jeśli chcesz znaleźć najemcę, nie ustalaj tak wysokiej kaucji. Właściciele nieruchomości decydują się na wynajem krótkoterminowy lub długoterminowy. W tym pierwszym przypadku mieszkanie oferuje SPRAWDŹ NASZE ROZWIĄZANIA. ul. Władysława IV 35. Czym jest najem prywatny i jak go rozliczyć. Czym się różni od najmu w ramach działalności gospodarczej. Jak ma wpływ na niego Polski Ład. W ramach GTU 13 nie zostają oznaczone usługi: transportu osób, wynajmu pojazdów ciężarowych bez kierowcy, wynajmu sprzętu służącego do magazynowania lub przechowywania (hali, składkowsk, placów, garaży itp), natomiast ten wynajem jeśli tylko jest wkalkulowany w cenę ostateczną usługi przechowywania - wówczas podlega pod GTU_13 Wynajem obcokrajowcom nie musi się odbywać bezpośrednio. Poszukiwaniem mieszkań dla swoich klientów zajmują się wyspecjalizowane agencje nieruchomości, które również pomagają w stworzeniu dokumentów potwierdzających najem. Takie agencje działają w wielu dużych miastach, z ich pośrednictwem należy się liczyć głównie w tych Jak rozliczyć wynajem mieszkania? Jeśli wynajmujemy mieszkanie, musimy pamiętać o opodatkowaniu przychodu od wynajmu. Mimo że te finansowe formalności nie są trudne, to trzeba wiedzieć, z jakiej formy podatku możemy skorzystać, aby rozliczyć wynajem mieszkania. Kluczowe w umowie najmu mieszkania są daty podpisania umowy oraz określające czas najmu. Wzory dokumentu dostępne są do pobrania w następujących formatach: PDF (np. Acrobat Reader) DOC (Word 97 - 2004) DOCX (Word) RTF (większość edytorów tekstu) Stawka ryczałtu wynosi 8,5% do przychodu w wysokości 100 tysięcy złotych oraz 12,5% od przychodu osiągniętego powyżej tego progu. Jak widać, podatek od najmu mieszkania może znacząco się od siebie różnić. Wprawdzie podatek ryczałtowy oferuje znacząco niższe stawki, jednak jednocześnie uniemożliwia odliczanie poniesionych UYr61n. Kwestia ujmowania w deklaracji VAT, a co za tym idzie także w pliku JPK_VAT, obrotu z wynajmu nieruchomości niebędącej składnikiem majątku firmy budzi wątpliwości przedsiębiorców. Aby je rozwiać, należy posłużyć się interpretacjami indywidualnymi oraz interpretacją ogólną Ministra Finansów. Dowiedz się, jak traktować najem prywatny w świetle obowiązku przesyłania plików JPK_VAT i czy obowiązek ten dotyczy także podatników nieprowadzących działalności gospodarczej. Zbliża się termin przesłania pierwszych obowiązkowych plików JPK_VAT przez podmioty spełniające warunki do zachowania statusu mikroprzedsiębiorcy. Ta największa grupa podmiotów mogła korzystać z okresu dostosowawczego do końca 2017 r. Zgodnie z art. 82 § 1b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jednolity Dz. U. z 2017 r. poz. 201), podatnicy prowadzący księgi podatkowe przy użyciu programów komputerowych, mają obowiązek każdego miesiąca przesyłać pliki JPK_VAT – bez wezwania organu podatkowego. Pliki te zawierają dane z ewidencji VAT. Od 1 stycznia 2018 r. obowiązek ten objął już wszystkich czynnych podatników VAT bez wyjątku. W związku z wprowadzeniem obowiązku przesyłania plików JPK_VAT, wśród mikroprzedsiębiorców pojawiło się sporo pytań. Na wiele z nich Ministerstwo Finansów udzieliło odpowiedzi na swojej oficjalnej stronie internetowej. Inne wymagały wydania indywidualnych interpretacji organów podatkowych. Jedno z takich pytań ma związek z obowiązkiem przesyłania plików JPK_VAT w przypadku uzyskiwania przychodów z najmu prywatnego, jeśli wynajmujący lokal bądź dzierżawiący grunt nie jest przedsiębiorcą. O ile w przypadku wynajmu nieruchomości należącej do majątku przedsiębiorstwa kwestia wykazania przychodu z tego tytułu w JPK_VAT nie budzi wątpliwości, o tyle w wypadku najmu nieruchomości nienależącej do tego majątku – już tak. Poszukując odpowiedzi na pytanie, czy najem prywatny należy wykazywać w plikach JPK_VAT, warto posłużyć się definicją działalności gospodarczej zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem: Art. 15(…)2. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Jak wynika z powyższego przepisu, definicja działalności gospodarczej jest bardzo szeroka. Wskazuje ona, iż za działalność taką uważane jest także wykorzystywanie prywatnego majątku przez osoby fizyczne – o ile wykonywane jest w sposób ciągły i służy celom zarobkowym. Jeśli więc wynajmujący jest czynnym podatnikiem VAT, należność z tytułu najmu stanowi podstawę opodatkowania tym podatkiem. Tym samym musi być wykazana w pliku JPK_VAT. Stanowisko takie zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 17 czerwca 2014 r., sygn. IPPP2/443-332/14-2/BH. Stwierdził w niej, iż osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, wynajmująca swoje prywatne mieszkanie na cele mieszkaniowe ma obowiązek ujmować czynność najmu w deklaracji podatkowej. Ze względu jednak na zwolnienie tych usług z VAT, podatnik nie będzie miał z tego tytułu obowiązku naliczania i wykazywania podatku należnego. Zwolnienie z VAT a najem prywatny Fakt, iż najem prywatny kwalifikowany jest jako działalność gospodarcza, niekoniecznie oznacza, iż w tytułu świadczenia takich usług powstanie obowiązek podatkowy. Przede wszystkim należy podkreślić, iż usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe, są zwolnione przedmiotowo z VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Ponadto podatnicy uzyskujący przychody z najmu mogą korzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT, jeśli wartość ich sprzedaży opodatkowanej w poprzednim roku nie przekroczyła kwoty zł. Czynny podatnik VAT ma więc obowiązek wykazania w deklaracji VAT obrotu z tytułu najmu. Wartość sprzedaży zwolnionej z opodatkowania mieści się bowiem w grupie danych niezbędnych do określenia przedmiotu i podstawy opodatkowania, a także sporządzenia prawidłowej deklaracji podatkowej. W przypadku podatników zwolnionych z VAT podmiotowo, obrót z wynajmu nieruchomości wlicza się do wartości sprzedaży, liczonej dla celów zastosowania tego zwolnienia. JPK_VAT a podmioty niebędące przedsiębiorcami Pozostaje jeszcze kwestia ustalenia, czy podmioty niebędące przedsiębiorcami w rozumieniu ustawy o swobodzie działalności gospodarczej, które uzyskały przychody z najmu, mają obowiązek przesyłać pliki JPK_VAT. Odpowiedź na to pytanie znaleźć można w interpretacji ogólnej z 20 czerwca 2016 r., skierowanej przez Ministra Finansów do podległych mu organów skarbowych. Wykazano w niej, iż brak statusu przedsiębiorcy nie oznacza braku obowiązku przesyłania plików JPK_VAT. Zastosowanie kryteriów małego, średniego i mikroprzedsiębiorcy miało bowiem na celu wyłącznie ustalenie kolejności obejmowania tym obowiązkiem kolejnych grup podatników. Rzeczywistymi wyznacznikami w tym zakresie są bowiem wartość obrotu netto oraz średnioroczne zatrudnienie – kryteria podane w ustawie o swobodzie działalności gospodarczej. Oznacza to, iż do podatników VAT niebędących przedsiębiorcami, wynajmujących prywatnie nieruchomości należy odpowiednio stosować okresy zwolnienia z przekazywania Jednolitego Pliku Kontrolnego. Tym samym również ich od 1 stycznia 2018 r. objął obowiązek przesyłania plików JPK_VAT, natomiast od 1 lipca 2018 r. obejmie ich wymóg przekazywania pozostałych struktur JPK – na żądanie organu podatkowego. Pliki JPK_VAT dla wszystkich bez wyjątku Należy również przypomnieć, iż od 1 stycznia 2018 r. w ustawie o VAT znajduje się zapis, który zobowiązał wszystkich czynnych podatników VAT do prowadzenia ewidencji VAT przy użyciu programów komputerowych. W związku z tym podmioty, które jeszcze do niedawna prowadziły te ewidencje w formie papierowej, musiały „przestawić się” na formę elektroniczną. W praktyce oznacza to, iż od 1 stycznia 2018 r. nie ma już czynnego podatnika VAT, którego ominąłby obowiązek comiesięcznego przesyłania plików JPK_VAT. Obejmuje on wszystkich bez wyjątku. Więcej o Jednolitym Pliku Kontrolnym dowiesz się z Poradnika Podatnik VAT prowadzi działalność usługową w zakresie produkcji i zakładania paneli ściennych. Dodatkowo od niedawna wynajmuje nieruchomość w ramach najmu prywatnego, poza działalnością. Czy powinien wykazywać najem w deklaracji VAT-7 i w ewidencji VAT? Tak, podanik powinien wykazywać w deklaracji i ewidencji oprócz swojej dotychczasowej działalności również najem prywatny. Szczegóły w dalszej części artykułu. Podatnikiem VAT może być osoba prawna, jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej oraz osoba fizyczna. Te podmioty mogą wykonywać samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat tej działalności. Natomiast poprzez działalność gospodarczą należy rozumieć wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Powstaje w związku z tym pytanie, czy najem nieruchomości prywatnej możemy uznać za działalność gospodarczą podlegającą VAT. Odpowiedź na to pytanie jest twierdząca. Najem prywatny jako działalność gospodarcza Najem nieruchomości polega de facto na wykorzystywaniu towaru, w tym przypadku lokalu. Jeżeli więc jest on dokonywany w sposób ciągły dla celów zarobkowych, wówczas stanowi działalność gospodarczą opodatkowaną VAT. Przy czym za działalność gospodarczą dla celów rozliczeń VAT należy uznać wynajem nieruchomości dokonywany w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej, jak i poza tą działalnością, tzw. najem prywatny. Gdy osoba fizyczna prowadzi działalność i wynajmuje prywatny lokal – dla rozliczeń VAT z tytułu wszystkich tych czynności jest jednym podatnikiem. Rozpoczęcie wynajmu stanowi tylko rozszerzenie dotychczasowej działalności podatnika. Stawka VAT dla najmu prywatnego Co do zasady stawka VAT na usługi najmu wynosi 23%. Jeżeli natomiast podatnik wynajmuje na cele mieszkaniowe, może zastosować zwolnienie przedmiotowe, określone w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Zwolnienie to zawiera określone warunki, które muszą być bezwzględnie spełnione: usługa najmu, dzierżawy nieruchomości musi być na własny rachunek, wynajem dotyczy nieruchomości na cele tylko mieszkaniowe, cel wynajmu również musi mieć charakter mieszkaniowy. Jeżeli któraś z tych przesłanek nie jest spełniona, zwolnienie nie będzie miało zastosowania do usługi najmu lub dzierżawy. Wówczas należy taką usługę opodatkować stawką 23%. Najem prywatny na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia przedmiotowego z VAT. Najemca, który oprócz sprzedaży opodatkowanej będzie rozliczał sprzedaż zwolnioną z tytułu najmu, jest zobowiązany wyodrębnić, jakie zakupy są związane tylko z najmem, i od nich nie odliczy VAT. Do zakupów wspólnych będzie mógł stosować proporcję. Gdy w poprzednim roku nie miał sprzedaży mieszanej ustala szacunkową proporcję na podstawie prognozy ustalonej z naczelnikiem urzędu skarbowego (art. 90 ust. 8 ustawy o VAT). Rozliczenie najmu prywatnego w deklaracji i JPK_VAT Jeżeli osoba fizyczna decyduje się w ramach swojej działalności świadczyć także usługi najmu prywatnego nieruchomości, to rozliczenie tej transakcji powinno zostać ujęte odpowiednio w jej deklaracji VAT, jeśli jest czynnym podatnikiem VAT. Nie składa innych rodzajów deklaracji. Osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, która podejmuje się jednocześnie świadczenia usług najmu prywatnego, obydwa rodzaje działalności wykazuje i rozlicza w jednej deklaracji VAT, gdy jest czynnym podatnikiem. Jeżeli świadczone przez podatnika usługi najmu prywatnego spełniają warunki do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego i tak ciąży na nim obowiązek rozliczenia transakcji w deklaracji i pliku JPK_VAT. Potwierdził to Dyrektor KIS w indywidualnej interpretacji z 9 października 2019 r. (sygn. 0112-KDIL2- Czytamy w niej, że: (…) świadczone w ww. zakresie usługi najmu, korzystają ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, to tym samym podlegają one wykazaniu w deklaracji VAT-7. Jeżeli Wnioskodawca wykazuje w deklaracji VAT-7 ww. sprzedaż (tj. wynajem lokali na cele mieszkaniowe), to również jest on zobowiązany wykazać sprzedaż zwolnioną w plikach JPK VAT, bowiem plik JPK VAT jest odzwierciedleniem ewidencji prowadzonej dla potrzeb podatku od towarów i usług oraz deklaracji. Dlatego podanik świadczoną usługę najmu, która: korzysta ze zwolnienia z VAT – powinien ująć w poz. 10 deklaracji VAT-7 oraz w pliku JPK_VAT w poz. K_10; w nowym pliku JPK_V7K/JPK_77M będą to pola K_10 i P_10; podlega opodatkowaniu stawką 23% VAT – powinien ująć w poz. 19 i 20 deklaracji VAT-7 oraz w pliku JPK_VAT w poz. K_19 i K_20; w nowym pliku JPK_V7K/JPK_77M będą to pola K_19 i K_20 oraz P_19 i P_20. Gdy podanik z tytułu wykonywanej działalności korzysta ze zwolnienia z VAT ze względu na wysokość obrotów, nie wykazuje w deklaracji również najmu – do czasu przekroczenia limitu sprzedaży. Należy pamiętać, że zdaniem organów podatkowych wartość sprzedaży z tytułu świadczenia usług najmu zwolnionych z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT należy uwzględniać przy ustalaniu prawa do zwolnienia podmiotowego (zob. przykładowo pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 18 lutego 2020 r., sygn. Podstawa prawna: art. 5a, art. 15 ust. 1, 2 i 3, art. 41 ust. 1 i 2, art. 43 ust. 1 pkt 36, art. 109 ust. 1 i 3, art. 113 ust. 1 i 9 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – z 2020 r. poz. 106; z 2020 r. poz. 568 art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – z 2019 r. poz. 1149; z 2019 r. poz. 1195 Aktualnie polskie przepisy przewiduje cztery różne rodzaje najmu lokali mieszkalnych. Są to: najem tradycyjny, najem okazjonalny, najem instytucjonalny bez dojścia do własności i najem instytucjonalny z dojściem do własności. Czym te rodzaje najmu różnią w praktyce? Pierwsze trzy rodzaje najmu są obecnie powszechnie wykorzystywane. Czwarty wariant (najem instytucjonalny z dojściem do własności) został pomyślany jako rozwiązanie między innymi na potrzeby programu Mieszkanie Plus. Zarówno najem okazjonalny, jak i najem instytucjonalny zapewnia swobodę dotyczącą np. zasad podwyższania czynszu. W ramach tych rodzajów najmu, nie można jednak swobodnie wypowiedzieć umowy. Osoby godzące się na inny wariant najmu niż tradycyjny, muszą pamiętać, że nie przysługuje im mieszkanie socjalne oraz pomieszczenie tymczasowe. Cztery rodzaje najmu mieszkań. Czym się różnią? Jeszcze stosunkowo niedawno, nie można było mówić, że istnieją różne rodzaje najmu. Obowiązywały bowiem tylko jednolite zasady, które określał kodeks cywilny w połączeniu z ustawą o ochronie praw lokatorów. Sytuacja zmieniła się pod koniec 2009 roku, kiedy do polskiego systemu prawnego został wprowadzony najem okazjonalny. Później pojawiły się dwa rodzaje najmu instytucjonalnego (zwykły oraz z dojściem do własności). Najem okazjonalny został natomiast zarezerwowany tylko dla osób nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Ta mnogość rodzajów wynajmu sprawia, że niektóre osoby mogą czuć się wręcz zdezorientowane. Właśnie dlatego eksperci portalu postanowili wyjaśnić, czym się różnią poszczególne rodzaje najmu. Poniższa tabela przygotowana przez ekspertów portalu obejmuje cztery rodzaje najmu: najem okazjonalny, najem instytucjonalny z dojściem do własności, najem instytucjonalny bez dojścia do własności oraz najem tradycyjny (wariant najstarszy i inny niż wszystkie pozostałe). „Warto wiedzieć, że niektóre, obowiązujące do dziś zasady tradycyjnego najmu ukształtowały się już w 1965 roku, czyli wraz z wejściem w życie kodeksu cywilnego” - mówi Leszek Markiewicz, ekspert portalu Rodzaje najmu Wynajem z dojściem do własności nadal stanowi rzadkość Z punktu widzenia wielu Polaków, szczególnie ciekawy może być najem instytucjonalny z dojściem do własności przewidujący stopniowy wykup „M” i przeniesienie jego własności po całkowitej spłacie ustalonej ceny (w ramach comiesięcznych dopłat do czynszu). Warto jednak zdawać sobie sprawę, że na razie jest to rzadki rodzaj najmu. Mogą go wprawdzie oferować wszyscy przedsiębiorcy, ale typowo komercyjni wynajmujący raczej nie są zainteresowani takim wariantem wynajmu. „Najem instytucjonalny z dojściem do własności to rozwiązanie przewidziane dla uczestników programu Mieszkanie Plus i osób korzystających w przyszłości z oferty społecznych inicjatyw mieszkaniowych” - tłumaczy Leszek Markiewicz, ekspert portalu Najem inny niż tradycyjny nie oznacza pełnej swobody … Przygotowana tabela pozwala wysnuć ciekawe wnioski dotyczące atrakcyjności, jaką posiadają różne rodzaje najmu z punktu widzenia lokatora (najemcy) oraz wynajmującego. Najemca może być najbardziej zainteresowany tradycyjnym wynajmem, który zapewnia mu chociażby prawo do pomieszczenia tymczasowego po eksmisji i gwarancję mieszkania socjalnego w niektórych przypadkach. „Ważną cechą tradycyjnego najmu jest też ochrona przed nadmiernymi podwyżkami czynszu (patrz art. 8a i 9 ustawy o ochronie praw lokatorów). Wspomnianą ochronę można zrealizować w ramach sporu sądowego” - dodaje Leszek Markiewicz, ekspert portalu Najem okazjonalny oraz instytucjonalny (bez dojścia do własności) to z kolei rozwiązanie dobre dla właściciela lokalu. Wymienione rodzaje najmu pozwalają bowiem na swobodne podnoszenie czynszu wedle klauzul umownych. Pewne znaczenie ma także uproszczona procedura eksmisyjna, której nie spowalnia konieczność oczekiwania na przydział mieszkania socjalnego oraz pomieszczenia tymczasowego. „W przypadku najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego, trzeba jednak pamiętać o konieczności sporządzenia notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji przez najemcę” - zaznacza Leszek Markiewicz, ekspert portalu Osoba prowadząca najem okazjonalny dodatkowo musi zgłosić umowę u fiskusa, bo w przeciwnym razie główne zasady najmu będą takie same, jak przy wynajmie tradycyjnym. Co ważne, żaden z analizowanych poniżej rodzajów najmu nie pozwala na szybsze wypowiedzenie umowy z powodu zaległości czynszowych, czyli przed powstaniem trzymiesięcznej zwłoki i upływem dodatkowego terminu miesięcznego na płatność. „W każdym przypadku, termin wypowiedzenia wynosi 1 miesiąc e skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego)” - podsumowuje Leszek Markiewicz, ekspert portalu Leszek Markiewicz, ekspert portalu Wynajmujesz mieszkanie? A może masz wolny pokój, który stoi pusty i czeka na lokatora? Nie wiesz jak sporządzić umowę i wykazać zarobek z najmu w swojej deklaracji podatkowej? A może zastanawiasz się jak zalegalizować najem i płacić jak najmniej podatków? Jeśli odpowiedź na któreś z powyższych pytań brzmi tak, to dobrze trafiłeś. Na kolejnych stronach naszego poradnika dowiesz się wszystkiego, co będzie Ci w przyszłości w tym celu potrzebne. Podatek od najmu oblicz wygodnie w Programie e-pity 2021 Nie musisz liczyć podatku w PIT-28 lub PIT-36 za 2021 od najmu ręcznie. Sprawdź wysokość Twojego podatku kompleksowo z uwzględnieniem wszystkich ulg i odliczeń. Zadbaj o najniższy podatek i najszybszy zwrot do 45 dni! Wylicz podatek z najmu od razu w Programie e-pity 2021 teraz i wyślij e-deklarację online >> Niezależnie od tego, czy zdecydujesz się, by mieszkanie wynająć prywatnie, czy założysz w tym celu firmę i rozliczysz go „na firmę”, musisz stosować się do jednej podstawowej zasady. Powinieneś zbierać wszystkie możliwe dokumenty związane z najmem, czy to dotyczące Twoich przychodów, czy to kosztów podatkowych. Nawet jeśli do tej pory nie rozliczałeś najmu a jesteś w posiadaniu odpowiedniej dokumentacji, możesz znacznie prościej wyliczyć i zapłacić zaległy podatek. Metody opodatkowania przychodów z najmu Rozliczając się z najmu możesz wybrać: opodatkowanie na zasadach ogólnych (17%, 32%) – stosowane prywatnie lub w ramach założonego w tym celu przedsiębiorstwa, rozliczanie najmu w ramach założonej firmy i opodatkowanie go liniowo podatkiem według stawki 19%, ryczałt ewidencjonowany (8,5%, a po przekroczeniu 100 tys. zł - 12,5%) - stosowany prywatnie, ryczałt ewidencjonowany rozliczany w ramach działalności gospodarczej (8,5%, a po przekroczeniu 100 tys. zł - 12,5%). Decyzja należy tylko i wyłącznie od Ciebie, każda z tych zasad ma swoje wady, ale również i zalety! Musisz zatem sprawdzić, która z metod jest dla Ciebie najkorzystniejsza. Rozlicz się skalą podatkową, korzystaj z kosztów uzyskania i ulg podatkowych Rozważ przede wszystkim, czy opłaca Ci się opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych, czyli podatkiem według skali 17% oraz 32% w zakresie nadwyżki ponad kwotę dochodów zł. Zasada ta obowiązuje w przypadku, gdy nie złożysz oświadczenia o: rozliczaniu się z najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, rozliczaniu się z najmu poprzez założoną firmę (nieruchomość staje się tzw. środkiem trwałym). Pamiętaj Przychód z najmu możesz obniżyć o koszty jego uzyskania poniesione w celu osiągnięcia przychodu. Pomimo że stawka podatkowa jest stosunkowo wysoka, to podatek liczy się jedynie od czystej kwoty dochodu, czyli po odliczeniu poniesionych kosztów. Jeżeli nie złożysz żadnego oświadczenia o wyborze jakieś szczególnej formy opodatkowania, to dochody z najmu doliczasz do pozostałych dochodów i ustalasz łącznie podatek zgodnie z tzw. zasadą skali podatkowej. Przedstawiliśmy ją dla Ciebie w poniższej tabeli. Podstawa obliczenia podatku w złotych Podatek wynosi ponad do 85 528 17 % minus kwota zmniejszająca podatek (od 525,12 zł do 1360 zł) 85 528 14 539 zł 76 gr + 32 % nadwyżki ponad 85 528 zł Podatek od najmu oblicz wygodnie w Programie e-pity 2021 Nie musisz liczyć podatku w PIT-28 lub PIT-36 za 2021 od najmu ręcznie. Sprawdź wysokość Twojego podatku kompleksowo z uwzględnieniem wszystkich ulg i odliczeń. Zadbaj o najniższy podatek i najszybszy zwrot do 45 dni! Wylicz podatek z najmu od razu w Programie e-pity 2021 teraz i wyślij e-deklarację online >> Pamiętaj Jeśli zarabiasz wynajmując mieszkanie, musisz rozliczać samodzielnie podatek nie tylko na koniec roku, ale również w trakcie roku podatkowego. Opłacaj terminowo zaliczki na podatek dochodowy! Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych Rozliczać się na zasadach zryczałtowanych możesz jedynie w przypadku, gdy złożysz oświadczenie do 20 miesiąca po miesiącu, w którym uzyskano pierwszy w danym roku przychód z najmu. W takim wypadku przychodów z najmu nie wykazujesz w standardowym PIT-36, lecz składasz osobną deklarację PIT-28. Przychodów nie sumujesz zatem z pozostałymi swoimi zarobkami, a kwotę, którą uzyskasz z najmu, opodatkujesz według stawki 8,5% (12,5% - od nadwyżki ponad zł). Pamiętaj Po wyborze opodatkowania ryczałtem nie zastosujesz kwoty wolnej od podatku, a podatek liczysz mnożąc (12,5%) przez wartość przychodu, zatem przez całą wartość, którą uzyskasz od najemcy (w przypadku skali podatkowej opodatkowaniu podlega dochód, czyli kwota od najemcy po obniżeniu jej o koszty uzyskania przychodu). Najem mieszkania poprzez firmę – liniowo, według skali lub ryczałtem Alternatywą dla najmu prywatnego jest założenie firmy i wynajem lokalu poprzez działalność gospodarczą. Co więcej od tego, jakie nieruchomości oraz na jaki okres wynajmujesz może zależeć, czy decyzja o założeniu firmy jest tylko wyborem, czy też jest Twoim obowiązkiem. Pamiętaj Gdy dokonujesz wynajmu pokoi na doby nie prowadzisz już najmu prywatnego, lecz działalność hotelarską (najem krótkoterminowy), który wymaga rejestracji jako przedsiębiorca. Wyjątkiem jest jedynie wynajmowanie przez rolników pokoi, sprzedaży posiłków domowych i świadczenia w gospodarstwach rolnych innych usług związanych z pobytem turystów, które to czynności nie muszą być prowadzone w ramach firmy. Zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z tytułu wynajmu pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych, położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym osobom przebywającym na wypoczynku oraz dochody uzyskane z tytułu wyżywienia tych osób, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5 (niezależnie od liczby łóżek znajdujących się w poszczególnych pokojach i liczby miejsc oferowanych turystom). Taka działalność nie zmusi Cię do opłacania podatku! Do Twojego wyboru pozostaje opodatkowanie według skali (zatem rozliczysz się tak jak powyżej, składając PIT-36 z podatkiem według stawki 17 lub 32%) lub podatkiem liniowym wykazywanym w PIT-36L, według stawki 19%. Decyzję podjąć musisz do 20 stycznia roku podatkowego lub do dnia rozpoczęcia działalności (zaznacz tę informację w składanym druku CEiDG-1). Pamiętaj Oprócz podatku dochodowego musisz rozliczyć również podatek VAT. Jedynie najem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe (ale już nie wypoczynkowe, rekreacyjne, biurowe) pozostaje z tego podatku zwolniony. Najem wspólny małżonków, najem przez współwłaścicieli Jeżeli wynajmujesz ze swoim małżonkiem wasze prywatne mieszkanie stanowiące Wasz majątek wspólny, to osiągane z tego tytułu przychody oraz ponoszone z tego tytułu koszty rozliczacie po połowie u każdego z Was. Nie możecie dowolnie wykazywać kwot uzyskanych z najmu w Waszych deklaracjach rocznych. Istnieje jednak wyjątek, który pozwala całość przychodu rozliczyć wyłącznie u jednego z Was. W tym celu musicie złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie o opodatkowaniu najmu wyłącznie u Ciebie lub Twojego małżonka. Oświadczenie złożycie najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymaliście pierwszy w roku podatkowym przychód ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy. Po złożeniu oświadczenia przychody z najmu rozliczacie u tego z małżonków, którego uznano za właściwego dla rozliczenia całości druku. Drugi małżonek nie wykazuje zarobku mimo, że wynajmowane mieszkanie stanowi również jego majątek. Oświadczenie takie, począwszy od 2019 r. (a zatem również w 2021 r.), podpisać i złożyć we wspólnym imieniu, może jeden z małżonków - jedno z Was. Oświadczenie składa się jedynie raz, tzn. nie musicie go ponawiać w kolejnych latach podatkowych. Do momentu złożenia oświadczenia przeciwnego (o rezygnacji z rozliczania najmu u jednego z małżonków), powinniście rozliczać najem zgodnie z pierwotnie złożonym oświadczeniem. Inaczej rozliczać się należy z wynajmu mieszkania, którego jesteś współwłaścicielem (w części ułamkowej), np. w przypadku, gdy posiadasz udział w mieszkaniu łącznie z innymi członkami rodziny – bratem, siostrą, rodzicami. W takim przypadku przychody i koszty z najmu rozlicza się odpowiednio do udziału we współwłasności. Możesz też zawrzeć tzw. umowę quoad usum (używanie faktycznej części nieruchomości wyłącznie przez jednego ze współwłaścicieli). Wówczas możesz wynająć swoją część i rozliczać przychód pochodzący z tej części nieruchomości (por. np. interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach, IBPBI/1/415-1139/11/KB, Podatek od najmu oblicz wygodnie w Programie e-pity 2021 Nie musisz liczyć podatku w PIT-28 lub PIT-36 za 2021 od najmu ręcznie. Sprawdź wysokość Twojego podatku kompleksowo z uwzględnieniem wszystkich ulg i odliczeń. Zadbaj o najniższy podatek i najszybszy zwrot do 45 dni! Wylicz podatek z najmu od razu w Programie e-pity 2021 teraz i wyślij e-deklarację online >> Pamiętaj Jeśli jesteś jednym z wielu właścicieli jednej nieruchomości, dopuszczalne jest upoważnienie jednego z Was do reprezentacji pozostałych przy podpisywaniu umów najmu. Nie zmienia to faktu, że pozostali współwłaściciele rozliczają przychody z najmu tak jak dotychczas (pełnomocnictwo nie zwalnia ich bowiem z obowiązku wykazania przychodów podatkowych). Jak ustalić dochód z najmu? To, ile podatku zapłacisz zależeć może od wyboru metody opodatkowania. W przypadku standardowych zasad, opodatkujesz dochód osiągnięty w roku podatkowym, zatem różnicę między przychodem (kwotą uzyskaną od najemców) a kosztami jego uzyskania poniesionymi w danym roku. Jeżeli koszty przekraczają wartość przychodu, rozliczeniu podlega strata z najmu, którą możesz odpisywać od przychodu w następnych 5 latach podatkowych, w stopniu nie większym niż 50% tej straty rocznie. Pamiętaj Stosuj prostą zasadę - podwyższanie kosztów spowoduje zmniejszenie dochodu, a w konsekwencji – obniżenie kwoty podatku do zapłaty. Im więcej kosztów udokumentujesz, tym mniejszy podatek zapłacisz! Gdy rozliczasz się ryczałtem ewidencjonowanym, opodatkowaniu podlega przychód. Nie rozlicza się kosztów uzyskania przychodów. Niższa jednak pozostaje stawka podatku, niż stawka stosowana dla dochodu opodatkowanego według skali podatkowej. Zaliczki z tytułu najmu Zaliczki z najmu prywatnego naliczasz i wpłacasz w systemie miesięcznym. Nie możesz robić tego wyłącznie na koniec roku lub co kwartał. Nie musisz natomiast zaliczek rozliczać na druku PIT-5 składanym co miesiąc czy też prowadzić szczególnego rodzaju ewidencji najmu. Pamiętaj Prowadź własną uproszczoną księgowość najmu i zbieraj dokumenty z podziałem co najmniej na poszczególne lata. Ułatwi to prawidłowe rozliczanie zaliczek oraz przyspieszy procedurę kontroli podatkowej. Zaliczkę wpłacasz poczynając od miesiąca, w którym dochody z najmu przekroczyły kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku. Możesz zatem uzyskać dochód do wysokości 3091 zł bez konieczności płacenia zaliczki z tego tytułu na podatek. Opłacasz podatek dopiero od nadwyżki. Natomiast zaliczkę za dalsze miesiące ustalasz w wysokości różnicy pomiędzy podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku, a sumą zaliczek za miesiące poprzedzające. Przykład W styczniu podatnik uzyskał przychód z najmu zł, a wykazał koszty 3500 zł. Jego dochód wyniósł 500 zł, więc nie wpłaca zaliczki. W lutym ponownie uzyskał 4000 zł przychodu, koszty to 2500 zł. Dochód to 1500 zł, a łączny dochód od początku roku 2000 zł, stąd nie ma jeszcze obowiązku zapłaty zaliczki na podatek. W marcu przychód to 4000 zł, koszty 500 zł, dochód wyniósł 3500 zł. Od początku roku dochód wyniósł 5000 zł, podatnik płaci zaliczkę na podatek z najmu, rozliczając ją następująco: 5000 zł X 17% - 525,12 zł. Pamiętaj Źródła swoich przychodów traktuj osobno rozliczając zaliczkę na podatek. Dla przykładu - osobno obliczaj zaliczki dla najmu, a osobno dla prowadzonej działalności gospodarczej, zbycia rzeczy ruchomych, nieruchomości itp. Dopiero po obliczeniu zaliczki, sumuj i wpłacaj ją jako łączną wartość. Nie możesz stosować uproszczeń, w których koszty uzyskania przychodów z prowadzonej firmy rozliczysz z przychodami z najmu! Jeżeli posiadasz wiele wynajmowanych rzeczy ruchomych i nieruchomości, to zaliczkę miesięczną na podatek liczysz łącznie, sumując wszystkie przychody z najmu i osobno wszystkie koszty uzyskania ze wszystkich przychodów z najmu. Po zsumowaniu, obliczasz łączny dochód z najmu i z tego tytułu ustalasz łączną kwotę zaliczki. Kwotę wolną od podatku wykorzystaj jedynie do jednego źródła przychodów, np. nie ustalaj zaliczki z działalności gospodarczej i z najmu podwójnie wykorzystując kwotę wolną od podatku. Kwota ta przysługuje jeden raz dla wszystkich źródeł Twoich dochodów (kwotę 556,02 zł odlicza się bowiem jedynie raz, od całości ustalonego podatku). Pamiętaj Zaliczki i dochód możesz obniżać na takich samych zasadach, jak podatek na koniec roku kwotę podatku do zapłaty. Możesz już w trakcie roku korzystać z ulg i odliczeń podatkowych, przysługujących w danym miesiącu (np. z ulgi na internet, ulgi prorodzinnej). Możesz też w trakcie roku korzystać ze straty z lat poprzednich, wykazanej w ramach tych samych źródeł przychodów. Wpłaty zaliczek dokonać powinieneś nie później niż do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Zaliczkę za ostatni miesiąc roku podatkowego wpłaca się w terminie do 20 stycznia następnego roku podatkowego. Nie musisz wpłacać zaliczki za ten ostatni miesiąc, jeżeli przed upływem terminu do jej wpłaty złożysz zeznanie roczne PIT i dokonasz zapłaty podatku za dany rok. Podatek od najmu oblicz wygodnie w Programie e-pity 2021 Nie musisz liczyć podatku w PIT-28 lub PIT-36 za 2021 od najmu ręcznie. Sprawdź wysokość Twojego podatku kompleksowo z uwzględnieniem wszystkich ulg i odliczeń. Zadbaj o najniższy podatek i najszybszy zwrot do 45 dni! Wylicz podatek z najmu od razu w Programie e-pity 2021 teraz i wyślij e-deklarację online >> Zeznanie podatkowe wynajmującego Wybór właściwej deklaracji podatkowej zależy od tego, jaką metodą zdecydowałeś się rozliczać. Jeżeli jest to: najem prywatny, którego nie rozliczasz ryczałtem ewidencjonowanym – wówczas składasz PIT-36 – jako źródło przychodów wskazujesz w naszej deklaracji w części D odpowiednie kwoty w pozycjach oznaczonych jako „najem i dzierżawa”, najem „na firmę” – składasz PIT-36 – jako źródło przychodów wskazujesz w swojej deklaracji w części D „pozarolniczą działalność gospodarczą”, najem prywatny lub w ramach prowadzonej działalności, który rozliczasz ryczałtem ewidencjonowanym – rozliczasz go składając PIT-28. Począwszy od 2021 r. masz prawo wynajmować mieszkania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej - rozliczając ten najem w formie ryczałtu. Nie tylko zatem prywatny najem mieszkania możesz rozliczyć stosując ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Pole „przychód” i pole „koszty uzyskania” podatkowe wypełnij w oparciu o dowody i ewidencję prowadzoną w danym roku. Jako przychody wpisz kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane. Czynsz za grudzień z terminem płatności na styczeń stanowi przychód stycznia, a nie grudnia. Na tej samej zasadzie wpisz w deklaracji rocznej koszty poniesione, a nie należne. Koszt usługi wykonanej w grudniu, za którą zapłata dokonywana jest w styczniu stanowi koszt stycznia, a nie grudnia. Pamiętaj Możesz łączyć najem prywatny i najem „na firmę”. Majątek stanowiący składniki przedsiębiorstwa generować będzie przychody firmowe, a majątek prywatny – przychody prywatne. Gdy zarabiasz na umowie o pracę i prowadzisz najem prywatny, który rozliczasz standardowo według skali (czyli nie ryczałtem, nie składasz PIT-28) w miejsce standardowego PIT-37, składasz PIT-36. Innymi słowy gdybyś nie prowadził najmu, przychody deklarowałbyś z reguły na PIT-37 (zaliczki od umów o pracę, zlecenie – opłaca za Ciebie pracodawca i to powoduje, że składasz PIT-37), ale ze względu na najem, w którym zaliczki opłacasz samodzielnie i sam deklarujesz właściwe kwoty – sporządzasz jedną łączną deklarację PIT-36, w którą wpisujesz wszystkie przychody z wielu źródeł opodatkowanych według skali podatkowej (podatkiem progresywnym 17% i 32%). Co to jest przychód z najmu i kiedy występuje? Przychód z najmu prywatnego wykazujesz jedynie w przypadku, gdy faktycznie go uzyskasz, otrzymasz. Oznacza to, że kwot nieotrzymanego czynszu, które były zgodnie z umową należne, nie uznajesz za przychód podatkowy. Podobnie nie traktujesz jako przychodu kwot wpłaconych kaucji zwrotnych do momentu, w których nie zostaną one wykorzystane na poczet określonych świadczeń (np. do momentu, gdy nie będzie z ich kwoty pokryty czynsz najmu). Wyjątek od tej zasady stanowi najem realizowany w ramach działalności gospodarczej. W przypadku firmy za przychód uznajesz kwoty należne, chociażby nie zostały one faktycznie otrzymane (czyli inaczej niż w najmie prywatnym). W przypadku usług realizowanych w okresach rozliczeniowych za dzień uzyskania takiego przychodu należnego uznajesz ostatni dzień tego okresu rozliczeniowego, określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie wystąpi on jednak rzadziej niż raz w roku. Płatności zaliczkowe na poczet usług świadczonych w następnych okresach sprawozdawczych nie stanowią przychodu aż do terminu wystąpienia tego okresu. Co stanowi koszt podatkowy w najmie? Podatek z najmu płacisz co do zasady od dochodu, zatem od kwoty uzyskiwanej od najemców po odliczeniu od niej kosztów uzyskania, czyli od czystej wartości tego, co tak naprawdę stanowi dla Ciebie wartość dodaną z zawartych umów. Inaczej jest w przypadku, gdy wybrałeś ryczałt ewidencjonowany. Wówczas podatek płacisz od wartości przychodu czyli od całej kwoty uzyskanej od najemców, bez obniżania jej o koszty uzyskania przychodów. Ta forma rekompensowana jest jednak niższą stawką podatku, która wynosi 8,5%. Jeżeli zdecydujesz się rozliczać najem według skali, zatem opodatkować kwotę po obniżeniu jej o koszty, zadbaj, by koszty były jak najwyższe a w konsekwencji, by obniżały maksymalnie czystą wartość dochodu podlegającą opodatkowaniu. Pamiętaj Nie każdy wydatek możesz zaliczyć do kosztów uzyskania i nie każdym wydatkiem możesz obniżać przychód. Podstawową zasadą jest, by wydatek posiadał związek z uzyskiwaniem, zachowaniem lub zabezpieczeniem źródła przychodów jakim jest najem. Nie może znaleźć się również wśród tzw. kosztów negatywnych, które nawet, gdy są związane z najmem, nie mogą obniżać kwoty przychodu. Poszczególne koszty sumuj w każdym z miesięcy najmu. Przy najmie prywatnym nie ma obowiązku prowadzenia ewidencji według określonego wzoru, niemniej prowadzenie dla celów własnych oraz ewentualnej kontroli może okazać się pomocnym. Do deklaracji podatkowej wpisuj koszty po ich zsumowaniu z całego roku. Nie musisz co miesiąc składać deklaracji zaliczkowych. Jedyne co musisz zrobić, to obliczyć wartość zaliczek i wpłacić je na rachunek organu podatkowego. Podstawowy koszt, jakim obniżysz przychody z najmu, jest wartość odpisu amortyzacyjnego z tytułu zużycia wynajmowanej nieruchomości. Rozliczasz go zgodnie z roczną stawką amortyzacyjną wskazaną dla wynajmowanej nieruchomości. Wartość odpisu jest różna przy nieruchomościach nowych oraz używanych, po raz pierwszy wprowadzonych do użytku. Możliwe jest zarówno przyspieszanie, jak i opóźnianie amortyzacji (podwyższanie jak i obniżanie wartości poszczególnych rat amortyzacyjnych). Jeżeli nieruchomość kupiłeś na kredyt (w tym kredyt hipoteczny), to kosztem uzyskania pozostają dla Ciebie odpisy amortyzacyjne a nie wydatek „na kredyt”. Dodatkowo możesz rozliczać w kosztach odsetki od kredytu oraz pozostałe koszty kredytu (w tym koszty z tytułu jego ubezpieczenia, zaciągnięcia, wyceny nieruchomości itp.). W przypadku odsetek – zaliczasz do kosztów odsetki zapłacone a nie te, które są jedynie należne w danym miesiącu lub za dany miesiąc. Kosztem podatkowym są również wydatki na czynsz oraz opłaty za media ponoszone przez Ciebie jako wynajmującego. Możesz również sporządzić umowę najmu w ten sposób, by koszty mediów (rachunki za wodę, prąd, gaz, przenoszone były na lokatorów na zasadzie refakturowania. Wówczas kwoty nie stanowią dla podatnika kosztów a opłaty ponoszone przez lokatorów nie są przychodami. Koszt podatkowy stanowić mogą zarówno wydatki na opłaty na podstawie przedpłat na media, jak i te rozliczane w związku z końcowymi fakturami rozliczeniowymi. W przypadku wykazania nadpłaty – powinieneś skorygować kwotę ponoszonych kosztów i odpowiednio zwiększyć zaliczkę na podatek. Wydatkami, które obniżyć mogą również przychód z najmu są dla Ciebie koszty poniesione na: zakup mebli i innego wyposażenia mieszkania, usługi podłączenia mediów, telewizji, internetu, w tym wydatki na opłacane w celu najmu abonamenty, wykończenie mieszkania, koszt zawarcia umów najmu, ogłoszeń, podpisania umowy. Podatek od najmu oblicz wygodnie w Programie e-pity 2021 Nie musisz liczyć podatku w PIT-28 lub PIT-36 za 2021 od najmu ręcznie. Sprawdź wysokość Twojego podatku kompleksowo z uwzględnieniem wszystkich ulg i odliczeń. Zadbaj o najniższy podatek i najszybszy zwrot do 45 dni! Wylicz podatek z najmu od razu w Programie e-pity 2021 teraz i wyślij e-deklarację online >> Dokumentowanie kosztów najmu Koszty najmu potwierdź dokumentami, z których wynika, że poniosłeś (na dokumencie powinno znajdować się Twoje imię i nazwisko i adres) na rzecz jakiejś osoby (dane podmiotu) określony koszt w określonej dacie. Oznacza to, że nie możesz rozliczać kosztów jedynie na podstawie paragonów lub dokumentów potwierdzających koszt bez wskazania podmiotów transakcji czy jej przedmiotu (np. potwierdzenie z karty kredytowej). Dowody najmu powinieneś gromadzić i przechowywać z podziałem na lata ich poniesienia co najmniej przez 5 lat licząc od końca roku, w którym rozliczać powinieneś dany rok najmu ( z reguły termin ten to 30 kwietnia lub 31 stycznia roku następującego po rozliczanym roku wynajmu). Oznacza to, że dowody faktycznie przechowywane są do 7 lat od roku ich otrzymania. Koszt najmu uznaje się za poniesiony w okresie, w którym uzyskałeś dokument potwierdzający jego poniesienie. Nie musisz dodatkowo oczekiwać na faktyczną zapłatę za koszt, by rozliczyć go podatkowo. Refaktura mediów – a koszty Problemem może okazać się rozliczanie kosztów przenoszonych na najemców – czyli refakturowanych pośrednio na nich. Jeżeli zawierasz umowę najmu, to ponosisz wydatki tytułem nabycia mediów (woda, gaz, ciepło, elektryczność), których wartością obciążasz swoich najemców, wystawiając im faktury zgodnie z dokumentem otrzymanym od dostawcy mediów. Oznacza to, że najemcy na podstawie wystawionej przez Ciebie faktury (dokumentu) zapłacą dokładnie tyle, ile sam zapłaciłeś dostawcy mediów. Dla celów rozliczania podatku kwoty refakturowane uznaj za przychód podatkowy, a wydatki na dostawę mediów – za koszt (dochód końcowy wyniesie zatem zero złotych). Wyjątkowo, jeżeli rozliczasz się ryczałtem ewidencjonowanym kwot refakturowanych nie musisz zaliczać do swoich przychodów (por. np. Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 27 kwietnia 2011 r., nr IPTPB2/415-16/11-2/AK). Możesz także ustalić za pomocą umowy, że czynsz najmu zawiera już w sobie opłaty za media. W takim przypadku nie ma już konieczności dodatkowo refakturować ich na najemców. Pamiętaj Jeśli dzielisz umowę na czynsz oraz opłaty za media, narażasz się na opodatkowanie ich różnymi stawkami podatku VAT (por. np. interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi, 10 stycznia 2012 r., nr IPTPB3/423-258/11-4/KJ). W przypadku najmu rozliczanego w ramach działalności gospodarczej, Ministerstwo Finansów wydało interpretację ogólną 15 czerwca 2012 r. (sygn.. akt DD2/033/21/KOI/2012/DD-159), zgodnie z którym, gdy umowa najmu przewiduje odrębne od czynszu rozliczenie tzw. mediów poprzez ich refakturowanie z wynajmującego na najemcę, to postanowienia umowy najmu dla celów podatkowych określają datę powstania przychodu u wynajmującego z tego tytułu. Zarówno, gdy wydatki z tytułu opłat za media są uwzględnione w kwocie czynszu, jak również w przypadku ich refakturowania odrębnie od czynszu, uzyskany przychód z tego tytułu zaliczany jest do przychodów z najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Oznacza to, iż moment powstania przychodu ustalany jest zgodnie z okresami rozliczeniowymi wskazanymi w umowie. Podobnie koszty nabycia refakturowanych usług, należy ująć w kosztach uzyskania przychodów w oderwaniu od refaktury z uwzględnieniem zasad ogólnych rozliczania kosztów w działalności gospodarczej.

jpk a wynajem mieszkania